原標(biāo)題：深圳樓市限購(gòu)新政影響了誰？ 東莞會(huì)加碼調(diào)控嗎？

新政規(guī)定買房需落戶三年，首付比例最高八成……將精準(zhǔn)打擊入戶炒房、離婚炒房、豪宅炒房

羊城晚報(bào)全媒體記者李曉旭

15日上午，深圳市住房建設(shè)局等八部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該文件共有8項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)限購(gòu)年限、信貸措施等進(jìn)行了調(diào)整。

新政對(duì)打擊投機(jī)炒房行為有哪些針對(duì)性作用？房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱能否被遏制？對(duì)此，官方研究機(jī)構(gòu)深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒表示，《通知》涵蓋了行政、金融、稅收等方面內(nèi)容，是對(duì)深圳既有房地產(chǎn)調(diào)控政策的深化完善，對(duì)于構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，保持市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展將發(fā)揮積極作用。

嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)優(yōu)先滿足剛需

“對(duì)新入戶居民要求連續(xù)繳納36個(gè)月的社保和個(gè)稅，是對(duì)深圳戶籍居民購(gòu)房政策的完善?！蓖蹁h指出，之前深圳戶籍購(gòu)房政策是入戶即可購(gòu)房。因深圳入戶比較便捷（大專以上學(xué)歷即可），所以此次新政要求入戶滿3年且社保滿3年才有購(gòu)房資格，可避免借助入戶進(jìn)行市場(chǎng)炒作問題。

此外，對(duì)于以離異方式進(jìn)行炒房行為，新政出臺(tái)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)漏，既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。具體來講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購(gòu)買商品住房。

對(duì)于部分新房被搶購(gòu)現(xiàn)象，《通知》對(duì)社會(huì)關(guān)注度高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤，提出嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)，要求優(yōu)先滿足無房居民家庭購(gòu)房需求，并根據(jù)在深圳市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤銷售方案，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例。

總價(jià)超750萬需繳納“豪宅稅”

“此次調(diào)控的手段比較豐富和完善。之前深圳出臺(tái)了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限戶型這五限政策。此次政策調(diào)整則把金融稅收手段的作用充分發(fā)揮出來。”王鋒表示，對(duì)于lpr（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下調(diào)之后，出現(xiàn)加杠桿炒房的問題，深圳提出了合理確定lpr下調(diào)以后的加點(diǎn)下限，保持房貸利率的穩(wěn)定，避免加杠桿炒房。

對(duì)于普通住房和非普通住房，新政實(shí)行了差別化的信貸政策，也就是首付款的比例有區(qū)別：對(duì)無房無貸的首次購(gòu)房家庭，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；對(duì)無房但有房貸記錄或已有1套住房的購(gòu)房家庭，如購(gòu)買非普通住房，最低首付款比例均提高10個(gè)百分點(diǎn)，即分別為60%、80%。

在稅收方面，一方面對(duì)契稅評(píng)估價(jià)進(jìn)行調(diào)整，之前契稅評(píng)估價(jià)是2016年制定的，與目前已上漲的房?jī)r(jià)比，契稅評(píng)估價(jià)比較低。另一方面，對(duì)非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，在去年11月政策的基礎(chǔ)上，此次調(diào)控還增加了“總價(jià)750萬元”這一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，也就是說，實(shí)際總價(jià)750萬需繳納“豪宅稅”。此外，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年，將對(duì)當(dāng)前二手市場(chǎng)過熱起到一定的抑制作用。

完善“三價(jià)合一”引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易

記者了解到，此次深圳樓市調(diào)控政策中，針對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)整是比較多的。目前，買賣雙方實(shí)際交易價(jià)、銀行貸款評(píng)估價(jià)、政府部門登記價(jià)未真正實(shí)現(xiàn)“三價(jià)合一”，容易產(chǎn)生“陰陽合同”“高評(píng)高貸”等問題。因此，新政規(guī)定：進(jìn)一步完善“三價(jià)合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

另外，目前深圳二手住房交易信息更多掌握在中介機(jī)構(gòu)手中，交易雙方因信息不對(duì)稱容易被市場(chǎng)不實(shí)信息誤導(dǎo)。新政提出，將及時(shí)發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤二手住房合理成交價(jià)格，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易。同時(shí)，要求中介機(jī)構(gòu)要如實(shí)申報(bào)掛牌價(jià)、成交價(jià)，避免炒作。

深圳“收緊”廣州“吃飽”？

業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)廣州樓市影響有限

羊城晚報(bào)訊記者梁棟賢報(bào)道：深圳15日發(fā)布最新政策，限購(gòu)再次升級(jí)。這會(huì)否讓部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向廣州市場(chǎng)？業(yè)內(nèi)人士表示，深圳政策調(diào)整對(duì)廣州樓市影響有限。

廣州市房協(xié)專家委員會(huì)委員鄧浩志和廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科認(rèn)為，廣州跟進(jìn)樓市調(diào)控升級(jí)的可能性比較低。深圳出臺(tái)新政有其特殊的原因，比如深圳地少人多、一二手樓價(jià)倒掛、有活躍的“打新”買家等。但類似情況在廣州少見，“廣州投機(jī)買樓的人比較少?！贝薜强普f。

深圳樓市政策收緊，是否會(huì)讓部分投資者溢出至廣州？崔登科認(rèn)為，從目前來看，這部分人是少數(shù)，“目前廣州樓價(jià)和2019年基本持平，對(duì)投資者來說利潤(rùn)空間較小。所以，到廣州買房的深圳投資客還是少數(shù)，沒有形成趨勢(shì)”。

當(dāng)然，部分此前就頗受深圳買家關(guān)注的區(qū)域或板塊，可能會(huì)受到一定的利好。一位不愿意透露姓名的南沙一手樓盤負(fù)責(zé)人表示：“此前就一直有深圳買家到南沙買樓，最高峰的時(shí)候，深圳買家占比約一成。新政的出臺(tái)可能會(huì)使更多深圳買家轉(zhuǎn)移到南沙?！?nbsp;

東莞會(huì)加碼調(diào)控嗎？

額外投資資金或流入東莞鄰深市場(chǎng)

羊城晚報(bào)訊記者秦小輝報(bào)道：深圳樓市調(diào)控引發(fā)各方關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，與深圳一樣，今年以來，東莞也面臨房?jī)r(jià)上漲、投資抬頭的問題。因此，深圳樓市調(diào)控會(huì)對(duì)東莞造成較大壓力。

據(jù)樂有家研究中心對(duì)比深莞兩地樓市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，深圳樓市從今年2月開始迅速回升，6月成交量超過萬套。東莞雖然在前幾月的成交數(shù)據(jù)不樂觀，但6月住宅網(wǎng)簽量達(dá)7050套，創(chuàng)下歷史新高。

深圳出臺(tái)調(diào)控政策后，會(huì)否加劇深圳客外溢至東莞的步伐？不少東莞業(yè)內(nèi)人士表示，部分計(jì)劃到深圳的投資者可能將被有效抑制，這部分人或多或少會(huì)溢出至東莞購(gòu)房，但最終外溢的步伐有多快，這取決于后續(xù)東莞政策的跟進(jìn)。根據(jù)東莞中原發(fā)布的2020年上半年東莞樓市報(bào)告，深圳市場(chǎng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求，額外投資資金或流入東莞鄰深市場(chǎng)。

未來，東莞會(huì)不會(huì)跟進(jìn)深圳的調(diào)控政策？合富輝煌研究院高級(jí)分析師李興旺認(rèn)為，這要看政府的容忍度。目前從東莞樓市來看，東莞正面臨著較大的調(diào)控壓力。據(jù)悉，就在15日當(dāng)天，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等多部門聯(lián)合發(fā)布通知，稱將定期發(fā)布網(wǎng)簽房?jī)r(jià)，提高房?jī)r(jià)透明度。